Công ty 100% vốn nước ngoài có được mua bất động sản tại Việt Nam không?

Khi đầu tư vào Việt Nam, nhiều doanh nghiệp có vốn nước ngoài quan tâm đến việc sở hữu bất động sản để làm văn phòng, nhà xưởng hoặc đầu tư thương mại. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Công ty 100% vốn nước ngoài có được mua bất động sản tại Việt Nam không?

Câu trả lời phụ thuộc vào loại bất động sản và mục đích sử dụng.

1. Nguyên tắc chung về quyền sở hữu đất tại Việt Nam

Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, doanh nghiệp (bao gồm cả doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) không được “mua đất” theo nghĩa sở hữu vĩnh viễn, mà chỉ có thể được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Khung pháp lý chính điều chỉnh vấn đề này bao gồm:

• Luật Đất đai 2013
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014
• Luật Nhà ở 2014

2. Công ty 100% vốn nước ngoài có thể tiếp cận bất động sản theo những hình thức nào?

2.1. Thuê đất từ Nhà nước

Đây là hình thức phổ biến nhất. Công ty có vốn nước ngoài có thể:

• Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; hoặc
• Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Thời hạn thuê đất thường không quá 50 năm (có thể lên đến 70 năm trong một số trường hợp đặc biệt).

2.2. Thuê lại đất trong khu công nghiệp

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có thể:

• Thuê lại đất đã có hạ tầng từ chủ đầu tư khu công nghiệp
• Thuê nhà xưởng xây sẵn

Đây là phương án phổ biến vì thủ tục nhanh gọn và không phải trực tiếp làm việc với cơ quan quản lý đất đai.

2.3. Nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

Trong một số trường hợp, doanh nghiệp có thể:

• Mua nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất
• Sau đó tiếp tục thuê đất theo hợp đồng hiện hữu

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện pháp lý về quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng.

2.4. Mua căn hộ, nhà ở thương mại?

Theo Luật Nhà ở 2014, tổ chức nước ngoài (bao gồm công ty 100% vốn nước ngoài) chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong các dự án nhà ở, với điều kiện:

• Không thuộc khu vực đảm bảo quốc phòng - an ninh
• Không vượt quá tỷ lệ sở hữu theo quy định (ví dụ: không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư)

Tuy nhiên, việc sở hữu này phải phục vụ mục đích hoạt động của doanh nghiệp, không phải để kinh doanh bất động sản nếu không có ngành nghề phù hợp.

3. Công ty 100% vốn nước ngoài có được mua đất nền, đất ở riêng lẻ không?

Câu trả lời là: Không.
Doanh nghiệp có vốn nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình như doanh nghiệp trong nước (trừ một số trường hợp rất hạn chế và có điều kiện).

Việc “mua đất nền” để đầu tư giữ đất hoặc phân lô bán nền là không phù hợp với khung pháp lý hiện hành đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.

4. Điều kiện nếu muốn kinh doanh bất động sản

Nếu công ty 100% vốn nước ngoài muốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cần:

• Đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản
• Đáp ứng điều kiện về vốn pháp định (nếu áp dụng)
• Tuân thủ điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư 2020

Một số hoạt động như phát triển dự án nhà ở để bán có thể yêu cầu thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định riêng.

5. Những rủi ro cần lưu ý

Do hạn chế pháp lý, nhiều doanh nghiệp từng cân nhắc:

• Nhờ cá nhân người Việt Nam đứng tên mua đất
• Thiết lập thỏa thuận “giữ hộ” quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, những mô hình này tiềm ẩn rủi ro rất lớn về:

• Mất quyền kiểm soát tài sản
• Tranh chấp pháp lý
• Nguy cơ bị coi là giao dịch giả tạo

Công ty 100% vốn nước ngoài không được sở hữu đất như doanh nghiệp trong nước, nhưng vẫn có nhiều hình thức hợp pháp để tiếp cận và sử dụng bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt thông qua thuê đất hoặc thuê lại trong khu công nghiệp.

Trước khi quyết định đầu tư bất động sản, doanh nghiệp nên rà soát kỹ mục đích sử dụng, điều kiện tiếp cận thị trường và cấu trúc giao dịch để đảm bảo tuân thủ pháp luật và hạn chế rủi ro dài hạn.

Xem thêm: Cơ hội đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng dành cho người nước ngoài