Quy định về kiểm tra và cấp chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy cho nhà kho và nhà xưởng FDI

Đối với các dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại Việt Nam, nhà kho và nhà xưởng không chỉ phải đáp ứng các quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Đây là một trong những nội dung quan trọng cần được doanh nghiệp xem xét ngay từ giai đoạn thiết kế dự án, bởi việc không đáp ứng yêu cầu PCCC có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, nghiệm thu và đưa nhà máy vào hoạt động.

Từ ngày 01/7/2025, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 có hiệu lực, cùng với Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Thông tư 36/2025/TT-BCA. Hệ thống quy định mới sử dụng chủ yếu thuật ngữ “thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy” và “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy”. Vì vậy, cách gọi phổ biến trước đây là “cấp chứng nhận thẩm duyệt PCCC” cần được hiểu trong bối cảnh pháp luật hiện hành.

1. Doanh nghiệp FDI có phải tuân thủ quy định PCCC tại Việt Nam không?

Có. Việc doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh hay doanh nghiệp trong nước không làm thay đổi nguyên tắc áp dụng các yêu cầu PCCC đối với công trình tại Việt Nam.

Điều quan trọng để xác định nghĩa vụ PCCC không phải là tỷ lệ vốn nước ngoài mà là loại công trình, công năng sử dụng, quy mô, diện tích, khối tích, hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ, công nghệ sản xuất và đặc điểm hàng hóa lưu trữ.

Do đó, khi một nhà đầu tư nước ngoài xây dựng nhà máy tại khu công nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp cần xác định ngay từ giai đoạn thiết kế xem nhà xưởng, kho hàng và các hạng mục phụ trợ của dự án có thuộc diện phải thẩm định thiết kế về PCCC hay không.

2. Nhà xưởng FDI nào thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC?

Phụ lục III ban hành kèm Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định danh mục công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC. Đối với công trình sản xuất công nghiệp, quy mô được xác định theo hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ.

Cụ thể:

• Nhà sản xuất thuộc hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ A, B: có khối tích từ 7.000 m³ trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên.
• Nhà sản xuất thuộc hạng nguy hiểm cháy C: có khối tích từ 15.000 m³ trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 2.000 m² trở lên.
• Nhà sản xuất thuộc hạng nguy hiểm cháy D, E: có khối tích từ 30.000 m³ trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 10.000 m² trở lên.

Ngoài các nhà xưởng công nghiệp thông thường, một số loại công trình đặc thù như nhà máy lọc dầu, hóa dầu, chế biến khí, sản xuất nhiên liệu sinh học, nhà máy điện, trạm biến áp từ 110 kV trở lên, cơ sở sản xuất vật liệu nổ và một số công trình có nguy cơ cháy nổ cao cũng nằm trong phạm vi quản lý chặt chẽ về PCCC.

Việc xác định hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ A, B, C, D hoặc E phải căn cứ vào đặc điểm công nghệ, vật liệu, nguyên liệu và hàng hóa thực tế của công trình; doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào tên ngành nghề để tự xác định.

3. Nhà kho FDI nào phải thẩm định thiết kế PCCC?

Đối với nhà kho, cần đặc biệt chú ý đến loại hàng hóa được lưu trữ.

Theo Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà kho chứa hàng hóa có hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ A, B, C thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC khi có:

• Khối tích từ 15.000 m³ trở lên; hoặc
• Tổng diện tích sàn từ 2.000 m² trở lên.
   

Điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp FDI hoạt động trong lĩnh vực điện tử, nhựa, cao su, dệt may, gỗ, giấy, hóa chất, sơn, linh kiện, logistics hoặc sản xuất hàng tiêu dùng. Loại nguyên liệu và thành phẩm được lưu trữ có thể làm thay đổi đáng kể việc phân loại nguy hiểm cháy của kho.

Do đó, hai nhà kho có diện tích giống nhau nhưng chứa hai loại hàng hóa khác nhau có thể chịu yêu cầu PCCC khác nhau.

4. Nội dung được kiểm tra khi thẩm định thiết kế PCCC

Việc thẩm định không đơn thuần là kiểm tra số lượng bình chữa cháy. Hệ thống giải pháp PCCC của công trình được xem xét một cách tổng thể.

Đối với nội dung thuộc phạm vi thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng, các yếu tố được xem xét có thể bao gồm khoảng cách PCCC giữa các công trình; khoảng cách tới ranh giới khu đất; đường và vị trí tiếp cận của phương tiện chữa cháy; lối và đường thoát nạn; thang bộ thoát nạn; lối ra khẩn cấp; bậc chịu lửa; khoang cháy; giải pháp chống cháy lan và giải pháp chống khói.

Đối với nội dung thuộc phạm vi thẩm định của cơ quan Công an, việc xem xét tập trung vào việc trang bị, bố trí và lắp đặt các phương tiện, hệ thống như:

• Hệ thống báo cháy
• Hệ thống chữa cháy và bình chữa cháy
• Phương tiện chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn
• Hệ thống loa thông báo, hướng dẫn thoát nạn
• Phương tiện, dụng cụ phục vụ cứu nạn
• Hệ thống điện phục vụ PCCC
• Nguồn điện cho hệ thống PCCC
• Hệ thống hút khói và cấp không khí chống khói
• Các thiết bị, hệ thống liên quan như màn, rèm và cửa ngăn cháy.

Đối với nhà xưởng FDI có quy mô lớn hoặc công nghệ đặc thù, việc tính toán và bố trí các hệ thống này ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở giúp giảm đáng kể nguy cơ phải sửa đổi thiết kế khi dự án đã bước vào thi công.

5. Hồ sơ đề nghị thẩm định thiết kế PCCC

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP, tùy trường hợp cụ thể, hồ sơ gửi cơ quan Công an đối với thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công có thể bao gồm:

• Văn bản đề nghị thẩm định thiết kế PCCC theo Mẫu PC11
• Giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai hoặc đầu tư, chẳng hạn giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình hoặc văn bản về chủ trương đầu tư, xây dựng công trình theo quy định
• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, trong đó thể hiện đầy đủ các nội dung PCCC thuộc phạm vi thẩm định.

Hồ sơ có thể được lập dưới dạng điện tử hoặc hồ sơ giấy và phải có xác nhận của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình và đơn vị tư vấn thiết kế theo trường hợp áp dụng.

Doanh nghiệp nộp 01 bộ hồ sơ và có thể thực hiện trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến thông qua cổng dịch vụ công.

6. Thời gian thẩm định thiết kế PCCC

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, đối với công trình thuộc dự án đáp ứng tiêu chí dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A theo pháp luật về đầu tư công, thời hạn thẩm định của cơ quan Công an không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với các công trình còn lại, thời hạn thẩm định không quá 06 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cơ quan Công an ban hành văn bản thẩm định thiết kế về PCCC theo Mẫu PC12, đồng thời đóng dấu thẩm định theo Mẫu PC14 vào hồ sơ thiết kế. Nếu hồ sơ không đạt yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền trả lời và nêu rõ lý do để chủ đầu tư hoàn thiện.

Như vậy, doanh nghiệp cần lưu ý rằng thời gian thực tế của toàn bộ quá trình có thể dài hơn thời hạn xử lý hành chính nếu hồ sơ thiết kế phải sửa đổi hoặc bổ sung nhiều lần.

7. Cơ quan nào thực hiện thẩm định?

Thẩm quyền cụ thể phụ thuộc vào loại và quy mô công trình.

Theo Thông tư 36/2025/TT-BCA, Cục Cảnh sát PCCC và CNCH thực hiện thẩm định đối với một số công trình thuộc nhóm đặc biệt như công trình thuộc thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; dự án có công trình cấp đặc biệt; công trình xây dựng trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trở lên; một số công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc sử dụng công nghệ PCCC mà Việt Nam chưa có tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.

Đối với các công trình thuộc Phụ lục III nằm trên địa bàn quản lý và không thuộc các trường hợp nêu trên, thẩm quyền của cơ quan Công an về cơ bản thuộc Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH Công an cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành còn phân định trách nhiệm giữa cơ quan Công an, cơ quan chuyên môn về xây dựng và chủ đầu tư trong việc thẩm định các nhóm nội dung PCCC. Vì vậy, doanh nghiệp cần xác định đúng quy trình theo loại dự án thay vì mặc định toàn bộ hồ sơ PCCC chỉ do một cơ quan xử lý.

8. Kiểm tra và nghiệm thu PCCC trước khi đưa nhà xưởng vào hoạt động

Sau khi thiết kế được thẩm định, doanh nghiệp phải thi công hệ thống PCCC phù hợp với hồ sơ thiết kế được phê duyệt/thẩm định và thực hiện nghiệm thu theo quy định.

Đối với hồ sơ đề nghị cơ quan Công an kiểm tra công tác nghiệm thu, Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định các thành phần chính gồm:

• Văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC theo Mẫu PC15
• Báo cáo công tác nghiệm thu PCCC của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu kèm các biên bản nghiệm thu hoàn thành
• Bản vẽ hoàn công hệ thống PCCC và hệ thống điện phục vụ PCCC.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan Công an tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu và lập biên bản kiểm tra.

Nếu kết quả đạt yêu cầu, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thông qua biên bản kiểm tra, cơ quan Công an ban hành văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC theo Mẫu PC17.

Trong quá trình kiểm tra, cơ quan chức năng không chỉ kiểm tra hồ sơ mà còn có thể tổ chức kiểm tra, thử nghiệm xác suất tình trạng hoạt động của hệ thống và phương tiện PCCC đã được lắp đặt tại công trình.

9. Khi nào phải thẩm định lại sau khi nhà máy đã hoạt động?

Đây là vấn đề doanh nghiệp FDI thường bỏ sót.

Sau khi nhà máy đã đi vào hoạt động, việc cải tạo hoặc thay đổi công năng có thể làm phát sinh yêu cầu thẩm định lại thiết kế PCCC.

Các trường hợp liên quan đến cơ quan chuyên môn về xây dựng có thể bao gồm thay đổi vị trí hoặc diện tích công trình làm giảm khoảng cách PCCC; giảm kích thước đường, bãi đỗ phục vụ chữa cháy; giảm bậc chịu lửa; tăng số tầng; thay đổi thang thoát nạn; giảm số lượng lối thoát nạn; thay đổi phân khu chức năng hoặc thay đổi phương án chống khói.

Đối với nội dung thuộc cơ quan Công an, việc thay đổi nguyên lý của hệ thống báo cháy, nguyên lý chữa cháy, chất chữa cháy, thông số máy bơm chữa cháy hoặc thay thế, bổ sung hệ thống báo cháy và chữa cháy có thể thuộc trường hợp phải thực hiện thẩm định thiết kế PCCC theo quy định.

Vì vậy, doanh nghiệp không nên tự ý cải tạo dây chuyền, chia lại kho, mở rộng diện tích sản xuất hoặc thay đổi hệ thống PCCC mà chưa đánh giá tác động pháp lý.

10. Hồ sơ PCCC cần được duy trì trong quá trình hoạt động

Trách nhiệm của doanh nghiệp không kết thúc sau khi nhà máy được nghiệm thu.

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP, hồ sơ PCCC và cứu nạn, cứu hộ tại cơ sở có thể bao gồm phiếu thông tin cơ sở, nội quy PCCC, văn bản thẩm duyệt/thẩm định thiết kế, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu, quyết định thành lập lực lượng PCCC hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC, tài liệu huấn luyện, phương án chữa cháy, sổ theo dõi phương tiện, biên bản tự kiểm tra, báo cáo công tác PCCC, giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nếu thuộc đối tượng áp dụng và bản vẽ hoàn công hệ thống PCCC.

Người đứng đầu cơ sở có trách nhiệm lập, quản lý và cập nhật hồ sơ theo quy định. Đây là tài liệu quan trọng khi cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra PCCC trong quá trình doanh nghiệp hoạt động.

11. Một số lưu ý đặc biệt dành cho nhà kho và nhà xưởng FDI

Nhà đầu tư nước ngoài nên thực hiện việc đánh giá PCCC song song với quá trình thiết kế nhà máy thay vì chờ hoàn thành thiết kế xây dựng mới xử lý.

Đặc biệt cần xác định chính xác hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ của từng khu vực sản xuất và kho hàng. Việc thay đổi nguyên liệu, hóa chất, bao bì hoặc loại hàng hóa lưu kho sau này có thể làm thay đổi yêu cầu PCCC.

Đối với dự án thuê nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp, doanh nghiệp FDI cũng không nên mặc định rằng hồ sơ PCCC của chủ đầu tư hạ tầng hoặc chủ nhà xưởng đã đủ cho hoạt động của mình. Nếu doanh nghiệp thay đổi công năng, dây chuyền, mặt bằng, kho hàng hoặc hệ thống PCCC, cần kiểm tra xem việc thay đổi đó có làm phát sinh thủ tục thẩm định lại hay không.

Ngoài ra, nếu dự án có nhiều hạng mục như nhà sản xuất, kho nguyên liệu, kho thành phẩm, văn phòng, khu kỹ thuật, trạm điện, khu hóa chất và nhà để xe, cần đánh giá PCCC trên tổng thể dự án. Theo ghi chú của Phụ lục III, nếu dự án có công trình thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC thì các công trình, hạng mục khác trong dự án có yêu cầu PCCC theo Luật cũng thuộc phạm vi phải thẩm định.

12. Quy trình PCCC tham khảo cho một dự án FDI

Một dự án nhà kho hoặc nhà xưởng FDI có thể triển khai công tác PCCC theo trình tự tổng quát sau:

Bước 1: Xác định công năng, quy mô, diện tích, khối tích và hạng nguy hiểm cháy, cháy nổ của nhà xưởng và nhà kho.

Bước 2: Xác định công trình có thuộc Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP và thuộc thẩm quyền của cơ quan nào hay không.

Bước 3: Thiết kế các giải pháp kiến trúc, thoát nạn, ngăn cháy, chống cháy lan và hệ thống kỹ thuật PCCC theo tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng.

Bước 4: Chuẩn bị và nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 5: Hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu và nhận văn bản thẩm định thiết kế.

Bước 6: Thi công công trình và hệ thống PCCC đúng hồ sơ đã được thẩm định.

Bước 7: Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu các hạng mục và hệ thống PCCC.

Bước 8: Nộp hồ sơ đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC đối với trường hợp thuộc diện áp dụng.

Bước 9: Phối hợp kiểm tra, thử nghiệm hệ thống tại công trình.

Bước 10: Nhận văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu PCCC khi đáp ứng yêu cầu và duy trì đầy đủ hồ sơ, phương tiện, lực lượng và điều kiện an toàn PCCC trong suốt quá trình hoạt động.

Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong quá trình triển khai và vận hành nhà kho, nhà xưởng FDI tại Việt Nam. Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý rằng không phải mọi nhà kho hoặc nhà xưởng đều áp dụng cùng một ngưỡng và cùng một thủ tục. Việc xác định nghĩa vụ phụ thuộc vào công năng, diện tích, khối tích, hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ cũng như đặc điểm cụ thể của từng dự án.

Với các dự án FDI có quy mô lớn, nhiều dây chuyền sản xuất hoặc sử dụng hóa chất, vật liệu dễ cháy, việc đánh giá yêu cầu PCCC ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sẽ giúp hạn chế rủi ro phải điều chỉnh thiết kế, phát sinh chi phí và kéo dài thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Xem thêm: Kinh nghiệm đàm phán thuê mặt bằng kinh doanh với chủ nhà